#百V聊楼市#

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“房价高企”、“住房过剩”、“老龄化”、“不想生”一并来袭，房地产迎历史抉择。

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这4个关键字眼，单独来看，过去十多年我们都有耳闻，也没多少人真的当回事，但几个因子一并来到，由不得人们不浮想联翩，毕竟，每一个都有房地产的未来相关。

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首先是房价高企。相信没有几个人认为现在的房价低，正常工薪一族买房深有体会，像北、上、深等大城市，虽然平均收入有1万左右，但房价动辄就5、6万，8、9万的都很普遍，即便不吃不喝，一年收入也只够买2个平方的。其实，中小城市的相对房价也不低，看似1-2万的价格，但因收入低很多，不少人的工资也就3、5千一个月，他们除掉日常开销，根本就没节余的钱拿出来付首付、还月供。所以，玻璃大王曹德旺才说，“以后的房子就是有钱人卖给有钱人”，说白了，普通人接不了盘，有钱人谁没房子，能接多少盘自然也不现实。

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其次是住房过剩明显。这些年随着房子的不断涨价，包括炒房客、企业都纷纷加入到买房大军，一些有点闲钱的普通家庭也加入进来，美其名曰说是抗通胀、保值，在“虚构”的需求释放下，开发商不停盖房子，住房过剩现象明显。根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心2018年出具的报告显示，我国住房空置数为0.65亿套。当然，这仅是部分抽样调查，从网友的直观感受看，像一座城市的新城区、郊区、远郊，黑压压的小区根本就没几户亮灯，“买而不住”的现象非常普遍。

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第三是老龄化。根据国际标准，当一个国家65岁以上老人占比达到14%，就意味着进入深度老龄化，目前，包括上海、辽宁、四川、重庆、山东、江苏等多个省市均已越过14%的深度老龄化界限。“七普”的人口数据也显示，相比10年前，15-59岁人口减少6.79个百分点，但60岁以上的老人则增加了5.44个百分点。社科院曾发报告显示，预计2030年，中国将成为老龄化程度最高的国家，对住房市场而言，人一旦进入老龄后，住房需求也将锐减，马云预计的“未来一对年轻人管理5套房”也将成为现实。

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第四是不想生。很多人想着可以通过鼓励生育，让他们来接盘不就得了，包括随着生育限制确实也放开了，但住房、教育等成本越来越高，不想生已成为育龄家庭的普遍现象，比如安徽公布的一份人口与计划生育征求意见稿显示：

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从2017年到2021年，连续四年分别都是负增长（-12.1%、-11.4%、-15.8%和-17.8%），2017年出生人口还有近100万，2021年预计只有50万出头，相当于打了对折，该省出生人口用断崖式下降也不为过。

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其他地方虽没有公布相关数据，想必也好不到哪里去。

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不难看出，住房过剩但需求端在不断萎缩，这将是房地产行业将面临的长期趋势。但一般人习惯于“房价永远涨”的定式思维，往往对房地产市场里不断发生的环境变化犹如“温水煮青蛙”而不易察觉。不过，针对住房供应和住房过剩，以及需求不足问题，对于驰骋商场的“老江湖”来说，他们却早已看得通透，原万达地产创始人王健林就是其中一位，有业内人士认为，其实王健林预言已应验，他曾这样说过：

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“现有土地供应量和存量房，已经导致了很多地方项目都卖不动；再加上这两年地方债务持续增长的情况下，地方主要靠卖地来还债。这种情况下，土地和房地产的供应进一步被放大，这两个因素导致了市场供过于求，除了热点城市外，其他城市再过两年就不需要调控了”。

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王健林这些话起码释放了几层意思：一、地方上的债务多，卖地是不得已而为之的事，所以，供应只会持续，不会停止；二、库存房多，万达地产是曾经的地产头部企业，最能感受到房子到底好不好卖，真的卖出去没有，有不少房子表面上看卖完了，不过是抵押给银行罢了；三、楼市分化不可避免，热点城市可能还有上行压力，但大多数城市可能不是控制房价上涨，而是限制下跌。不得不说，王健林的话总体得到了证实：

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第一，地方债务高企，土地出让是最直接、见效最快的方式。根据官方披露的数据显示，2018年到2021年间，277个地级市债务从13万亿增至18万亿，城投债从22万亿增至30万亿，3年间增幅分别为38%和36%，平均每座城市负债额达到了1732亿，仅靠地方税收显然不够还债，从过往经验看，土地出让无疑是还债的利器，这也是为什么很多城市不停挂地的原因：城市建设需要新资金，加上此前的债务也要还。

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第二，新房和二手房库存都在持续走高。根据机构的数据显示，全国新建商品房库存已同比去年增加近6%，库存环比出现了连续37个月正增长，这也创造了自2016年楼市去库存以后的最长连续增长纪录。二手房库存量也呈现“共振”，受“病情”和“二手房指导价”的直接影响，各城市二手房挂牌量呈快速增长趋势，据不完全统计，南京、天津、重庆、沈阳等城市二手房挂牌量均已超14万套大关，其中值得一提的是，其他很多城市二手房挂牌量还在处于快速的增长中，比如合肥一个月增加了4千套，重庆一个月增加了6千套，目前库存已经达到了17万套。根据易居发布的百城楼市库存数据显示，总库存量越过了5.2亿平米关口。

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第三，楼市已开始分化。这个不用多解释了，热点大城市的核心地段在一段时间里还保持一定热度，但越来越多的城市纷纷祭出“限跌令”以确保市场稳定，说白了，要不是下跌过快、跌幅过大，谁愿意冒着“被网友责骂”的风险出手限制？

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倒是研究人士说了一句让人发人深省的话，“抑制楼市过热，说明市场需求旺盛，购买力强且愿意购买，但如果开始限制下跌，要么是接盘能力不足，要么是人家即便有钱也不想买了，说到底，不看好未来的走势吧”。

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从市场的分歧可以看出，大家都知道，房子一旦不涨或者少涨就意味着亏损，以前市场中存在的大量投资客会逐步撤出市场，他们现在想到的不是买入而是尽快变现，挂出来的二手房会越来越多。很显然，在未来，房子不是越多越好，那么，有人提出的持有2套或者以上房子的家庭将面临什么结果呢？主要有这3个。

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第一，将遇到越来越多的“竞品”。这个好理解，随着我国已开始用“旧改”替代“大拆大建”，老房子不会凭空消失，加上每年新建的房子，房子总量只会越来越多。如果你想卖二手房的话，市场上必然涌现更多同类的房子，如果价格不诚心，或者品质、户型、地段、物业等没竞争优势的房子，真难以变现。

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第二，房产“3大税”。目前，“房东S”已经在河北、湖南等地开始试点，随着试点成熟应会推广，其实就是对房东收取的房屋租金进行征税，说白了，就是不能像过去那样“房东收取的租金都是净得”，还有呼声较高的房产S和空置税，从官方的最新表态看，房产S不过是暂缓而已，当楼市恢复，特别是热点城市房产S或率先开征。而空置税和遗产税虽然现在没有说法，但并不代表未来不会开征，因为世界主要国家都在实施，早在2018年，原住建副部长仇保兴在回答经济日报中国经济网专访时就表示，我国房屋空置率比较高，建议征收空置税。这3大税一旦全面开征的话，最终的影响就是多套房的持有成本明显增加，这在一定程度上抑制“以房养贷”，平稳市场，同时也为地方财政提供支持，这是主要经济体早已走的路。

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第三，共同富裕时代来了。宁吉喆在《中国全面小康》白皮书发行会上表示，我们将构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性安排，朝着共同富裕目标迈进，意味着“共同富裕时代真的来了”。有网友就表示，现在房子是家庭的主要财产，张三2套房子值2000万，而李四一套房子都没有，这个差距如何实现共富呢？

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其实，房子本来也是很多人辛劳积累的财富，总不能分配房子吧，不过，从国际经验看，目前已经有100多个国家征收遗产税，比如美国，除了给予一定的免征额外，超过部分按照18%-40%累进征收，而我国早在2004年也颁布了《遗产税暂行条例草案》，免征额是80万，虽然现在未开征，但我们也看到了遗产税的雏形。无独有偶，南开大学经济学院财政学系郭玉清教授前不久对证券时报记者表示，遗产税能避免高收入者将财产遗赠给后代，解决贫富差距代际传递和阶层固化问题，显然有利于促进共同富裕。

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当然，不管何种税，起征线的设置让大部分人应排除在外，所以，对于有一两套自住房的家庭应该不会有什么负担。真正受影响的是那些“房叔”、“房姐”和企业炒房者，如此，我们或越来越能体会到“房住不炒”这句话的真谛所在。